Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine der größten Entscheidungen ihres Lebens. Du investierst nicht nur viel Geld, sondern auch Vertrauen. Vertrauen darauf, dass das Haus oder die Wohnung in dem Zustand ist, der dir versprochen wurde. Doch was passiert, wenn sich nach dem Kauf herausstellt, dass entscheidende Mängel verschwiegen wurden – obwohl im Kaufvertrag ein umfassender Haftungsausschluss steht?
Ein aktueller Gerichtsfall zeigt deutlich: Ein Haftungsausschluss schützt Verkäufer nicht immer. Wenn Informationen bewusst zurückgehalten oder falsche Eindrücke vermittelt werden, kann ein Immobilienkauf auch im Nachhinein rückgängig gemacht werden.
Haftungsausschluss beim Immobilienkauf – was bedeutet das für dich?
In nahezu jedem Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie findest du eine Klausel, die sinngemäß lautet:
„Der Verkauf erfolgt unter Ausschluss der Sachmängelhaftung.“
Das bedeutet erst einmal: Stellt sich später heraus, dass etwas kaputt, veraltet oder mangelhaft ist, trägst du als Käufer grundsätzlich das Risiko. Genau deshalb verlassen sich viele Verkäufer auf diese Formulierung – und wiegen sich in falscher Sicherheit.
Doch dieser Schutz ist nicht grenzenlos.
Die große Ausnahme: Arglistige Täuschung
Ein Haftungsausschluss greift nicht, wenn der Verkäufer dich bewusst täuscht. Juristisch spricht man dann von arglistiger Täuschung. Und genau hier wird es spannend – denn die Beweislast und die Bewertung hängen oft von Details ab.
Arglist liegt bereits dann vor, wenn:
- bekannte Mängel verschwiegen werden
- falsche Angaben gemacht werden
- Eigenschaften beschönigt oder übertrieben dargestellt werden
- rechtliche Probleme nicht offengelegt werden
Du musst also nicht beweisen, dass der Verkäufer dich „schädigen wollte“. Es reicht, dass er wusste oder zumindest billigend in Kauf genommen hat, dass du auf Grundlage falscher Informationen kaufst.
Der Fall aus der Pfalz: Wenn „kernsaniert“ nicht stimmt
Ein besonders anschauliches Beispiel lieferte ein Immobilienverkauf in Rheinland-Pfalz. Eine Käuferin erwarb dort ein Wohnanwesen für einen Kaufpreis von über 600.000 Euro. Das Objekt wurde im Exposé als „liebevoll kernsaniert“ beworben – eine Formulierung, die bei Käufern hohe Erwartungen weckt.
Nach allgemeinem Verständnis bedeutet eine Kernsanierung, dass:
- Leitungen erneuert wurden
- Elektrik dem aktuellen Standard entspricht
- bauliche Veränderungen genehmigt sind
- keine grundlegenden Mängel vorhanden sind
Doch genau diese Erwartungen wurden enttäuscht.
Versteckte Probleme mit der Baugenehmigung
Was die Käuferin zunächst nicht wusste: Für eine Außentreppe und eine Terrasse lag keine behördliche Genehmigung vor. Die Verkäuferin war darüber informiert, da sie selbst Kontakt mit der Stadtverwaltung hatte.
Nach dem Eigentumsübergang folgte die böse Überraschung:
Die neue Eigentümerin wurde von der Stadt aufgefordert, Treppe und Terrasse zurückzubauen – da diese teilweise auf einem fremden Grundstück errichtet worden waren.
Ein erheblicher Eingriff, der nicht nur Kosten verursacht, sondern auch den Wert der Immobilie massiv beeinträchtigt.
Auch technisch keine Kernsanierung
Damit nicht genug: Ein von der Käuferin beauftragter Fachbetrieb stellte fest, dass die Elektroinstallation keineswegs modernisiert war. Die Leitungen entsprachen vielmehr dem Stand der 1990er-Jahre.
Von einer echten Kernsanierung konnte also keine Rede sein. Aus Sicht der Käuferin war klar: Sie hatte ein Objekt gekauft, das ganz anders dargestellt worden war, als es tatsächlich war.
Käuferin wehrt sich – mit Erfolg
Die Käuferin entschied sich, juristisch gegen den Kauf vorzugehen. Sie erklärte die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung und trat hilfsweise vom Kaufvertrag zurück.
Der Fall landete vor dem Landgericht Frankenthal – und die Richter kamen zu einem klaren Ergebnis: Die Käuferin wurde getäuscht.
Gericht: Haftungsausschluss schützt nicht bei Täuschung
Das Gericht stellte fest, dass:
- die Verkäuferin von den Genehmigungsproblemen wusste
- diese Information bewusst nicht weitergegeben wurde
- der Begriff „kernsaniert“ objektiv falsch war
- das Maklerexposé der Verkäuferin zuzurechnen ist
Besonders wichtig: Auch Aussagen in Exposés gelten als öffentliche Erklärungen des Verkäufers. Selbst wenn diese über einen Makler verbreitet werden, haftet der Verkäufer für deren Richtigkeit.
Da die Verkäuferin die Sanierung selbst durchgeführt hatte, konnte sie sich nicht darauf berufen, den tatsächlichen Zustand nicht gekannt zu haben.
Konsequenz: Kaufvertrag wirksam angefochten
Das Gericht erklärte die Anfechtung für wirksam. Die Folge:
- Die Käuferin kann den Kauf rückgängig machen
- Sie erhält den Kaufpreis zurück
- Die Immobilie geht an die Verkäuferin zurück
Ein deutliches Signal: Wer täuscht, verliert den Schutz des Haftungsausschlusses.
Zwar ist das Urteil noch nicht rechtskräftig, da Berufung eingelegt wurde – doch die Entscheidung zeigt klar, wie streng Gerichte bei verschwiegenen Mängeln urteilen.
Was bedeutet das für dich als Immobilienkäufer?
Dieser Fall macht deutlich: Du bist nicht automatisch machtlos, nur weil im Vertrag ein Haftungsausschluss steht.
Du solltest hellhörig werden, wenn:
- Eigenschaften stark beworben werden („kernsaniert“, „neuwertig“, „top Zustand“)
- keine Unterlagen zu Genehmigungen vorliegen
- Sanierungen nicht dokumentiert sind
- der Verkäufer ausweichend antwortet
Gerade bei älteren Immobilien oder Eigenumbauten lohnt sich ein genauer Blick – und im Zweifel fachlicher Rat.
Und was heißt das für Verkäufer?
Auch als Verkäufer solltest du diesen Fall ernst nehmen. Beschönigungen, Weglassen oder „optimistische“ Beschreibungen können teuer werden.
Mein Tipp:
👉 Lege bekannte Mängel offen
👉 Sprich Genehmigungsprobleme klar an
👉 Verwende Begriffe wie „kernsaniert“ nur, wenn sie objektiv zutreffen
Transparenz schützt – nicht nur rechtlich, sondern auch vor langwierigen Streitigkeiten.
10 FAQs zum Thema Haftungsausschluss beim Hauskauf
1. Was bedeutet ein Haftungsausschluss beim Immobilienkauf genau?
Ein Haftungsausschluss bedeutet, dass der Verkäufer grundsätzlich nicht für Sachmängel haftet, die nach dem Kauf entdeckt werden. Du übernimmst also das Risiko für bekannte und unbekannte Mängel – außer, der Verkäufer hat dich arglistig getäuscht.
2. Kann ich trotz Haftungsausschluss vom Kaufvertrag zurücktreten?
Ja. Wenn der Verkäufer Mängel oder rechtliche Probleme bewusst verschwiegen oder falsche Angaben gemacht hat, ist ein Rücktritt oder eine Anfechtung möglich. In solchen Fällen ist der Haftungsausschluss unwirksam.
3. Was gilt als arglistige Täuschung beim Immobilienverkauf?
Arglistige Täuschung liegt vor, wenn der Verkäufer bekannte Mängel nicht offenlegt oder falsche Aussagen macht, obwohl er weiß oder damit rechnet, dass du deine Kaufentscheidung davon abhängig machst.
4. Reicht es aus, wenn der Verkäufer „nur“ etwas verschwiegen hat?
Ja. Auch das bewusste Verschweigen wichtiger Informationen kann als arglistige Täuschung gelten – insbesondere bei Genehmigungsproblemen, Feuchtigkeitsschäden, Baumängeln oder veralteter Technik.
5. Sind Angaben im Maklerexposé rechtlich relevant?
Ja. Aussagen im Exposé gelten als öffentliche Erklärungen des Verkäufers. Begriffe wie „kernsaniert“ oder „neuwertig“ müssen der Realität entsprechen – sonst können sie rechtliche Folgen haben.
6. Muss der Verkäufer beweisen, dass er nicht getäuscht hat?
Nein. Als Käufer musst du grundsätzlich die Täuschung darlegen. Gelingt dir das jedoch, kann sich der Verkäufer nicht mehr auf den Haftungsausschluss berufen.
7. Was bedeutet „kernsaniert“ aus rechtlicher Sicht?
Der Begriff „kernsaniert“ setzt voraus, dass wesentliche Gebäudeteile wie Elektrik, Leitungen, Heizung und Baukonstruktion umfassend erneuert wurden. Ist das nicht der Fall, kann die Bezeichnung irreführend sein.
8. Kann ich mein Geld vollständig zurückfordern?
Ja. Bei wirksamer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung wird der Kauf rückabgewickelt. Du erhältst den Kaufpreis zurück und gibst die Immobilie an den Verkäufer zurück.
9. Wie lange habe ich Zeit, um den Kauf anzufechten?
Die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung muss innerhalb eines Jahres erfolgen, nachdem du von der Täuschung erfahren hast. Je früher du handelst, desto besser sind deine Chancen.
10. Was sollte ich vor dem Immobilienkauf unbedingt prüfen?
Du solltest Genehmigungen, Bauunterlagen, Sanierungsnachweise und den tatsächlichen Zustand der Immobilie prüfen lassen. Bei Unsicherheiten ist eine fachliche oder rechtliche Beratung sehr zu empfehlen.
